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    Rund um das Mietrecht

Was Sie über das Mietrecht wissen sollten:

Ein Einblick in bestehendes Mietrecht kann Ihnen helfen, Streit mit Ihrem Vermieter zu vermeiden. Denn Meinungsverschiedenheiten sind oft ärgerlich und können im schlimmsten Fall auch teuer werden. Nachfolgend haben wir Ihnen die wichtigsten Fakten über Ihre Rechte und Pflichten als Mieter aufgelistet.

Mietvertrag

Die meisten Mietverträge werden schriftlich und mit Hilfe von vorgedruckten Vertragsentwürfen geschlossen. Diese Formularmietverträge werden von Verlagen, Haus- und Grundbesitzervereinen oder Maklern ausgegeben. Rechte und Pflichten der Vertragspartner werden auf vielen Seiten aufgelistet. Viele Vertragsklauseln sind überflüssig oder verschlechtern die gesetzlichen Mieterrechte. Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam. Leitet der Vermieter Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab, sollte die Klausel immer zuerst vom Mieterverein überprüft werden.

Der „normale“ Mietvertrag wird meist schriftlich als Formularmietvertrag abgeschlossen.

  • Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, jedoch nur um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren.
  • Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.
  • Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten
  • Für Vermieter gelten Kündigungsfristen – je nach Wohndauer – zwischen drei und neun Monaten

Zum Nachteil des Mieters darf hiervon nicht abgewichen werden. Will der Vermieter kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf. Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist, dass bei Privatvermietern die Eigenbedarfskündigung drohen kann. Das kommt insbesondere bei Einliegerwohnungen oder in Zweifamilienhäusern vor, in denen der Vermieter mit wohnt.

Reparatur

Mängel in der Mietwohnung oder am Haus, die der Mieter angezeigt hat, muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen lassen. Als Faustregel gilt: Je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung, desto kürzer ist die Frist. Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beheben, oder rührt er sich überhaupt nicht, kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen. In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das „übliche Verfahren“ der Mängelanzeige würde dann viel zu lange dauern. Ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung reicht dann aus. Sind Vermieter oder Verwalter in Notfällen nicht zu erreichen, kann der Mieter die Reparatur sofort selber in Auftrag geben. Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen, sofern es notwendige Kosten waren. Kann zum Beispiel der undichte Heizkörper repariert werden, darf der Mieter nicht den Austausch des Heizkörpers veranlassen.

Mietkaution

Als Mieter müssen Sie nicht automatisch beim Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Allerdings darf im Mietvertrag eine derartige Mietsicherheit vereinbart werden. Die Höhe der Mietkaution kann ausgehandelt werden. Es gibt aber eine absolute Obergrenze: Mehr als drei Monatsmieten – ohne Nebenkostenvorauszahlung – darf der Vermieter nie fordern. Am häufigsten ist die sogenannte Barkaution. Hier übergibt oder überweist der Mieter an den Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag. Er darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto (Kautionskonto) anlegen.Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter, wenn er keine Forderungen zu Lasten des Mieters mehr hat, den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen.

Kündigungsschutz

Der wichtigste Grundsatz des sozialen Mietrechts und des Kündigungsschutzes für Wohnungsmieter lautet: Eine grundlose Kündigung des Vermieters ist unzulässig. Sie kommt nur bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag in Betracht, zum Beispiel bei Nichtzahlung der Miete oder ständig unpünktlichen Mietzahlungen. Dann droht allerdings auch gleich die fristlose Kündigung. Dem vertragstreuen Mieter kann der Vermieter nur ausnahmsweise kündigen. Und zwar grundsätzlich nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Das sind folgende Fälle:

  • Eigenbedarf, d.h., wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt
  • Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile entstehen

Ausgeschlossen sind:

  • Willkürliche Kündigungen, z. B. um einen unliebsamen Mieter „zu bestrafen“
  • Kündigungen, weil die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen, sprich: verkauft werden sollen, Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung (sogenannte Änderungskündigungen)

Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie „Eigenbedarf“ oder „wirtschaftliche Verwertung“, darf er nicht „von heute auf morgen“ kündigen, sondern muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten:

  • drei Monate bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren
  • sechs Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren
  • neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren

Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. Auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung kann der Mieter wohnen bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen als das Kündigungsinteresse des Vermieters. Und selbst wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt ist, kann er noch Räumungsfristen oder Vollstreckungsschutz beantragen.

 

 

Nachmieter

Wenn der Mieter vorzeitig bei Zeitmietverträgen aussteigen möchte, aber kein Sonderkündigungsrecht hat, kann er versuchen, einen Nachmieter zu stellen, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthalten ist. Das ist allerdings die Ausnahme. Ohne Nachmieterklausel darf der Mieter nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für ihn unzumutbar wäre, noch längere Zeit im Vertrag festgehalten zu werden. Das ist der Fall, wenn:

  • der Mieter berufsbedingt gezwungen ist, einen Ortswechsel vorzunehmen
  • der Umzug ins Alters- oder Pflegeheim notwendig wird
  • der Mieter heiraten will oder wenn sich Familiennachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird

Darf der Mieter in diesen Fällen ausnahmsweise einen Nachmieter benennen, kommt er aus seinem Mietvertrag aber nur heraus, wenn der vorgeschlagene Nachmieter geeignet ist. Wichtigstes Kriterium hierfür ist, dass der vorgeschlagene Nachmieter in der Lage ist, die vom Vermieter geforderte Miete zu zahlen.